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一房二卖,合同效力如何认定?

发布者:赵霞|时间:2018年03月07日|174人看过

律师观点分析

一、关键词 

一房二卖  恶意串通 买卖合同无效  

二、案情回顾

2016年2月4日程某某与李某经第三人经纪中心居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定李某将坐落于北京市房山区的房屋一处出售给程某某,房屋成交价格为129万元。

2016年7月12日程某某与李某、第三人经纪中心就买卖合同签订了补充协议。程某某并于当天向李某支付房屋首付款40万元。

合同签订后,李某便将上述房屋交付给程某某使用,但因该房屋未办理房产证,故双方未办理房屋权属转移登记手续。

在双方履行合同过程中,李某将该房屋又出售给第三人丁某,双方于2017年4月6日签订了存量房屋买卖合同,且丁某于2017年4月26日取得了涉案房屋的不动产权登记证书。

程某认为李某与丁某之间为恶意串通,请求法院判决两人之间签订的房屋买卖合同无效,丁某不能据此取得涉案房屋的所有权。

三、办案结果

北京市房山区人民法院作出(2017)京0111民初13602号判决,确认被告丁同信与被告李新科之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费及保全费由丁同信与李新科共同平均负担。

三、律师说法

以恶意串通为由请求法院判决李某与丁某之间的买卖合同无效的关键是第三人丁某对于该房屋已出售的事实是否知情。本案中,丁某对于程某与李某之间的房屋买卖一事是知情的,从以下几点可见:

1、与常理不符第一点。丁某向李某支付的购房款为从其朋友韩某处所借,而韩某为本案中涉及第三人经纪中心员工,且知悉程某与李某的房屋买卖事宜。根据韩某的陈述,丁某在向其借款时隐瞒该笔款项的真实用途,考虑到两人是多年的朋友,丁某没有必要也没有可能隐瞒其借款的真实用途;且双方出借款项为230万元,丁某未就该笔款项向韩某提供担保,却在法院通知韩某参加诉讼时将涉案房屋抵押给韩某。

2、与常理不符第二点。丁某曾在2016年5、6月份联系李某去涉案房屋查看过一两次,而2017年购买上述房屋时,并未实际对房屋进行查看,距离购房时间较长。丁某的妻子更是从未到涉案房屋查看过。房屋交易属于大额资金交易,对于自用的丁某而言更是重要生活事项。丁某在时隔将近一年之久准备购房时未再到涉案房屋查看与常理不符。

3、丁某与李某之间签订的房屋买卖合同范本与程某与李某签订的合同范本基本一致。程某与李某的房产交易系通过第三人经纪中心完成的,合同范本由第三人经纪中心进行提供;而丁某表示其与李某的合同是通过百度搜索而来,事实上这种高度巧合的发生概率极低。

   综上,法院推断丁某在同李某签订房屋买卖合同时并非出于善意,其对于李某与程某之间买卖涉案房屋的交易并非不知,双方之间存在恶意串通。

根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定:“有下列情形之一的,合同无效:

(一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三) 以合法形式掩盖非法目的;

(四) 损害社会公共利益;

(五) 违反法律、行政法规的强制性规定。

四、经验提示

在房屋价值不断升值的情况下,房屋所有权人也就是我们通常所说的卖方会将一房二卖甚至是多卖。为了保证买方的权益,实现顺利过户取得房屋所有权的预期目的,可以采取预告登记。

根据《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

五、相关规定

1、《中华人民共和国合同法》第52条之规定:“有下列情形之一的,合同无效:

(六) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(七) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(八) 以合法形式掩盖非法目的;

(九) 损害社会公共利益;

(十) 违反法律、行政法规的强制性规定。

2、根据《物权法》第20条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。


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